Resumo das principais leis para regularização de imóveis

Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos

É a principal legislação sobre os procedimentos realizados nos Cartórios de Registro de Imóveis.

Regulamenta, entre outros assuntos:

• Matrícula do imóvel;
• Registro de propriedade;
• Averbações;
• Retificações;
• Cancelamentos;
• Registro de atos relacionados ao imóvel;
• Procedimentos registrais.

Na prática: é uma das leis mais importantes quando é necessário atualizar a matrícula do imóvel após uma construção, ampliação, regularização ou alteração da propriedade.

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Lei nº 14.382/2022 — Modernização dos Registros Públicos

Atualizou diversos dispositivos da Lei de Registros Públicos e modernizou os serviços registrais.

Entre as principais mudanças estão:

• Ampliação dos serviços eletrônicos;
• Criação e regulamentação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP);
• Integração dos cartórios;
• Modernização dos procedimentos;
• Possibilidade de utilização de meios eletrônicos em diversos atos registrais.

Na prática: facilita e moderniza o relacionamento entre cidadãos, empresas e cartórios, especialmente em procedimentos que podem ser realizados eletronicamente.

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Lei nº 13.465/2017 — Regularização Fundiária

É uma das principais leis brasileiras sobre regularização fundiária urbana e rural.

Criou e regulamentou mecanismos como a Reurb — Regularização Fundiária Urbana.

A legislação trata de situações relacionadas a:

• Núcleos urbanos informais;
• Regularização de ocupações;
• Titulação dos ocupantes;
• Regularização urbanística;
• Regularização jurídica;
• Registro dos imóveis regularizados.

Na prática: é especialmente importante para áreas ou conjuntos de imóveis que precisam ser regularizados de forma mais ampla, e não apenas para uma construção individual.

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Lei nº 6.766/1979 — Parcelamento do Solo Urbano

Regulamenta o parcelamento do solo urbano, principalmente:

• Loteamentos;
• Desmembramentos;
• Criação de lotes;
• Sistema viário;
• Áreas públicas;
• Requisitos urbanísticos.

Na prática: é fundamental quando o proprietário pretende dividir uma área ou lote em novas unidades.

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Lei nº 10.257/2001 — Estatuto da Cidade

Estabelece as diretrizes gerais da política urbana brasileira.

É uma legislação importante para compreender como os municípios devem organizar o desenvolvimento urbano.

Trata de instrumentos como:

• Plano Diretor;
• Uso e ocupação do solo;
• Parcelamento do solo;
• Regularização fundiária;
• Função social da propriedade;
• Planejamento urbano;
• Instrumentos de intervenção urbana.

Na prática: serve como uma das bases para a legislação urbanística municipal.

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Lei nº 10.406/2002 — Código Civil

O Código Civil possui diversas regras relacionadas aos imóveis e aos direitos sobre eles.

Entre os principais assuntos estão:

• Propriedade;
• Posse;
• Direitos reais;
• Usucapião;
• Condomínios;
• Direitos de vizinhança;
• Obrigações;
• Compra e venda;
• Transferência de propriedade.

Na prática: é importante para entender os direitos e obrigações relacionados ao proprietário e ao imóvel.

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Lei Complementar nº 240/2023 — Poços de Caldas

A Lei Complementar nº 240/2023 possui importância específica para quem precisa regularizar imóveis no município de Poços de Caldas.

Ela trata de questões relacionadas à regularização de uso, edificações e desmembramentos, estabelecendo procedimentos, condições e exigências municipais.

Também prevê situações relacionadas a:

• Regularização de edificações;
• Regularização de uso;
• Desmembramentos;
• Documentação;
• Responsabilidade técnica;
• Multas;
• Procedimentos administrativos.

A legislação municipal deve ser analisada juntamente com suas alterações posteriores, pois as regras podem ser modificadas por novas leis e atos regulamentares.

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Normas do CNJ e da Corregedoria

A regularização de um imóvel não termina necessariamente na Prefeitura.

Quando é necessário atualizar ou registrar informações no Cartório de Registro de Imóveis, também devem ser observadas as normas registrais.

Entre elas estão:

• Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça;
• Normas da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais;
• Lei de Registros Públicos;
• Regras relacionadas ao SERP;
• Normas administrativas da serventia;
• Procedimentos específicos do Registro de Imóveis.

Na prática: uma construção pode estar regularizada perante a Prefeitura, mas ainda precisar ser averbada na matrícula do imóvel.

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E quais leis devem ser acompanhadas atualmente?

Para quem trabalha com regularização de imóveis em Poços de Caldas, não basta conhecer apenas uma lei.

É importante acompanhar constantemente:

• Novas leis complementares municipais;
• Decretos regulamentares;
• Alterações no Plano Diretor;
• Alterações no zoneamento;
• Mudanças no Código de Obras;
• Alterações nas regras de uso e ocupação do solo;
• Programas especiais de regularização;
• Prorrogações de prazo;
• Eventuais programas de parcelamento ou benefícios fiscais;
• Normas e atos da Prefeitura;
• Leis e atos da Câmara Municipal;
• Alterações na legislação federal;
• Provimentos do CNJ;
• Normas da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais.

Como essas leis se relacionam?

Uma forma simples de entender é pensar no processo em três níveis:

1. Prefeitura

Verifica questões como:

“Essa construção e esse uso estão de acordo com as regras urbanísticas municipais?”

Aqui entram o Plano Diretor, Código de Obras, zoneamento e legislação municipal de regularização.

2. Legislação federal

Define regras gerais relacionadas a:

“Como funciona a propriedade, o parcelamento do solo, a regularização fundiária e os registros públicos?”

Aqui entram o Código Civil, Estatuto da Cidade, Lei de Registros Públicos, Lei de Parcelamento do Solo e Lei da Reurb, entre outras.

3. Cartório de Registro de Imóveis

Verifica:

“Como essa situação deve ser registrada ou averbada na matrícula?”

Aqui entram a Lei de Registros Públicos, as normas do CNJ, a Corregedoria de Justiça e as regras administrativas do próprio serviço registral.

Exemplo prático

Imagine uma casa em Poços de Caldas que possui uma ampliação construída sem aprovação.

O processo pode envolver:

Construção existente → levantamento técnico → projeto de regularização → análise da Prefeitura → aprovação/regularização municipal → documentação correspondente → averbação da construção no Registro de Imóveis.

Cada etapa pode estar sujeita a um conjunto diferente de normas.

Por isso, regularizar um imóvel não significa apenas “aprovar uma planta na Prefeitura”. Dependendo da situação, é necessário resolver simultaneamente questões urbanísticas, técnicas, administrativas e registrais.

Para imóveis comerciais, veja esse post.

Em resumo

Legislação	Principal finalidade
Lei 6.015/1973	Registros e averbações de imóveis
Lei 14.382/2022	Modernização dos registros e SERP
Lei 13.465/2017	Regularização fundiária e Reurb
Lei 6.766/1979	Loteamentos e desmembramentos
Lei 10.257/2001	Política urbana e Estatuto da Cidade
Código Civil	Propriedade, posse, condomínio e direitos reais
LC 240/2023 – Poços de Caldas	Regularização municipal de edificações, usos e desmembramentos
CNJ/Corregedoria	Procedimentos e normas dos registros imobiliários

Importante: legislação municipal e normas registrais podem sofrer alterações. Para um processo concreto de regularização em Poços de Caldas, é necessário conferir a legislação vigente na data do protocolo e as exigências específicas da Prefeitura e do Registro de Imóveis competente.